Wertermittlung

Das Thema Immobilienbewertung ist breit gefächert und hat in den vergangenen Jahren eine immer größere Bedeutung erlangt.

Wertgutachten werden heute durch eine Vielzahl von Gründen, wie z.B. An- und Verkauf von Objekten, Ehescheidungen, Zwangsversteigerungen, Erbschaften usw. immer öfter als neutraler Wertmaßstab benötigt.
Unsere Erfahrung hat gezeigt, dass der Informationsbedarf unserer Interessenten über die von uns angebotenen Dienstleistungen bereits vorab sehr groß ist. Wir hoffen daher, Ihnen auf den folgenden Seiten eine erste Orientierungshilfe zu unseren angebotenen Tätigkeiten geben zu können.

Zur Erörterung weitergehender Fragen stehen wir Ihnen natürlich jederzeit gerne zur Verfügung (selbstverständlich unverbindlich und kostenlos!).

Unterlagen
Der Verkehrswert:
Philosophie
Ablauf
Bewertungsanlässe

Bewertungsanlässe

Es gibt zahlreiche Situationen, die unsere Kunden veranlassen, ein Gutachten für Ihr Objekt in Auftrag zu geben.
Da jede Liegenschaft einmalig und nicht reproduzierbar ist, stellt die Frage: "Was ist die Immobilie eigentlich tatsächlich am Markt wert?" ein breites und oftmals kompliziertes Aufgabenfeld dar. Jede Immobilie muss daher einer individuellen Bewertung unterzogen werden.

Die häufigsten Anlässe hierfür sind:
• Bewertung von Immobilienvermögen in Familienrechtsangelegenheiten
• Bei Schenkungen bzw. Übertragungen
• Vermögensauseinandersetzungen im Erbfall oder bei Ehescheidungen (für den Zugewinnausgleich muss der Verkehrswert eines Grundstücks im Anfangs- und im Endvermögen ermittelt werden)
• Vormundschaftsangelegenheiten; Pflegschaftsangelegenheiten, etc.
• Feststellung von Verkehrswerten vor oder nach einem Grundstückskauf oder -verkauf
• Empfehlung der Höhe eines Kauf- oder Verkaufspreises
• Ermittlung des Verkehrswerts bei Kaufvertragsstreitigkeiten
• Steuerliche Angelegenheiten zur Vorlage beim Finanzamt
• Feststellung des Gebäudewertanteils am Gesamtwert eines bebauten Grundstücks im Rahmen der ansetzbaren Abschreibungen in der Einkommensteuer
• Prüfung von Erbschafts- und Schenkungssteuerbescheiden; steuerliche Bedarfsbewertung etc.

• Banken bzw. Versicherungsangelegenheiten
• Beleihung durch Banken im Zuge einer Kreditvergabe an Firmen oder Privatpersonen. Für Vermögensaufstellungen sowie bei der Festlegung von Versicherungswerten
• Anteilsbewertung bei Kapitalgesellschaften
• Enteignungen, Entschädigungen
• Bewertungen von Fonds- und Gesellschafteranteilen
• Immobilienumschichtungen z.B. Betriebs-/Privatvermögen
• Plausibilitätsprüfung anderer Gutachten

Abhängig vom Bewertungsanlass muss zunächst geklärt werden, welcher Wert dabei maßgebend ist.
Dabei wird der Laie sehr schnell feststellen, dass es zahlreiche unterschiedliche Werte gibt wie z.B. Verkehrswert, Beleihungswert, Einheitswert, Entschädigungswert, Versicherungswert, gleitender Neuwert, steuerlicher Bedarfswert und viele andere mehr.
Auf den meistgebräuchlichsten Wertansatz, nämlich den Verkehrswert, soll im Folgenden etwas näher eingegangen werden. nach oben

Der Verkehrswert:

Der Verkehrswert ist von zentraler Bedeutung für das gesamte Wirtschafts- und Rechtsleben.
Er kann unter gewissen Umständen z.B. für folgende Zwecke herangezogen werden:

• Kauf- oder Verkaufsabsichten
• Erbauseinandersetzungen
• Schenkungen/Übertragungen
• Ehescheidungen (Zugewinnausgleich)
• Vermögensfeststellung
• steuerliche Zwecke
• Festlegung von Versicherungswerten

Der Verkehrswert wird nach gesetzlicher Vorgabe des § 194 Baugesetzbuch wie folgt definiert:
“Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“.

Diese Definition besagt nichts anderes, als dass es sich beim Verkehrswert um den Marktwert einer Immobilie handelt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr beim Verkauf zum Wertermittlungsstichtag am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre. Umgangssprachlich wird dieser Wert auch als zu zahlender Preis für „Jedermann“ bezeichnet. nach oben

Philosophie

Als oberstes Gebot für unsere Gutachten gilt:

Eine gutes Wertgutachten ist problem- und objektbezogen. Es muss fachlich fundiert, gründlich recherchiert und leicht nachvollziehbar sein. Außerdem muss es jeder Überprüfung standhalten und den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie zum Ausdruck bringen.

Kurz gesagt: "Für den Fachmann nachprüfbar, für den Laien nachvollziehbar!"

Als ein Sachverständiger, welcher von der Deutschen Sachverständigen Gesellschaft (DESAG) und durch den Berufsfachverband für das Sachverständigen- und Gutachterwesen (BSG) geprüft und eingetragen ist, stehen unsere Gutachten unter der Prämisse einer

• unparteiischen
• unabhängigen
• gewissenhaften und
• weisungsfreien

Aufgabenerfüllung im Sinne des § 8 der Sachverständigenverordnung. Unsere Gutachten verschaffen Ihnen somit Klarheit und Sicherheit über einen erheblichen Vermögenswert bzw. eine langfristige Zahlungsverpflichtung, die Sie für Ihre Entscheidungen benötigen.
Als Verkäufer haben Sie beispielsweise die Möglichkeit auf diesem Weg eine Vertrauensgrundlage zu schaffen und Ihre Preisvorstellungen fundiert zu untermauern. Steuerliche Festsetzungen z.B. über Erbschafts- oder Schenkungssteuer sind gegenüber dem Finanzamt evt. neu argumentierbar und können u.U. Steuern sparen helfen. nach oben

Ablauf

Der Abschluss des Sachverständigenauftrages:
Der Sachverständigenvertrag beinhaltet eine Vollmacht die uns zur Einsicht bzw. zur Entgegennahme grundstücksbezogener Unterlagen an öffentlichen Stellen berechtigt (z.B. bei Grundbuch- oder Katasterämtern etc.).
Sollten Sie keine aktuellen Unterlagen des Bewertungsobjektes besitzen, brauchen Sie sich hierum nicht zu kümmern, denn durch Ihre erteilte Vollmacht holen wir alle benötigten Auskünfte und Dokumente für Sie ein. Liegen Ihnen bereits alle notwendigen Unterlagen beim Ortstermin vor, vereinfacht und beschleunigt dies natürlich die Gutachtenerstellung.

Ortstermin:
Die Ortsbesichtigung findet nach Möglichkeit schon einige Tage nach Ihrer Auftragsvergabe an uns statt.
Vor Ort verschaffen wir uns einen Eindruck vom Bewertungsobjekt. Dabei ist es nicht zwingend erforderlich, dass jeder Raum einsehbar ist - es geht in erster Linie um den Gesamteindruck der Immobilie.
Es ist vorteilhaft, wenn Eigentümer oder Verwalter anwesend sind. Viele Fragen lassen sich so unbürokratisch, einfach und schnell klären. Oftmals stellt sich hierbei heraus, dass noch Unterlagen/Informationen/Stellungnahmen etc. bei Behörden anzufordern oder auch durch unser Büro anzufertigen sind.

Informationsanalyse und Verwertung im Gutachten:
Die sachgerechte Erstellung des Wertgutachtens setzt die umfassende Analyse aller wertbeeinflussenden Parameter voraus.
Die im Ortstermin und durch Behörden gewonnenen Informationen werden nun von uns überprüft und ausgewertet. Danach müssen alle gesammelten wertrelevanten Informationen innerhalb der Erstellung des Gutachtens Eingang finden.
Das Ergebnis ist ein gründlich recherchiertes, fachlich fundiertes und unabhängiges Wertgutachten.

Dauer der Gutachtenerstellung:
Grundsätzlich ist die Bearbeitungsdauer vom Umfang der Wertermittlungsaufgabe, der Objektart und Objektgröße sowie der Qualität der zur Verfügung stehenden Unterlagen abhängig. Die durchschnittliche Gesamtbearbeitungszeit liegt i.d.R. bei ca. 2 - 4 Wochen. Sollten Sie terminlich gebunden sein, klären Sie gerne mit uns ab, ob eine Fertigstellung Ihres Gutachtens nach Absprache auch kurzfristiger möglich ist. nach oben

Unterlagen

Zur sachgerechten Erstellung eines Wertgutachtens bedarf es neben den allgemeinen Immobilienmarktdaten wie dem Grundstücksmarktbericht, den Bodenrichtwertkarten etc. einer sorgfältigen Erfassung sämtlicher wertrelevanter Objektdaten, die dem Eigentümer bereits schon häufig vorliegen.
Die benötigten Unterlagen sind zum Teil vom Objekttyp und der Nutzungsart abhängig.
Selbstverständlich können fehlende Unterlagen auch gerne durch uns beschafft oder erstellt werden.
Im Wesentlichen gehören folgende Unterlagen dazu:
• Aktuelle Katasterkarte (Flurkarte)
• Aktueller Grundbuchauszug
• Aktuelle Altlastenauskunft
• Baugenehmigung, Bauabnahmebescheinigung
• Auszug aus dem Bebauungsplan (falls vorhanden)
• Bauzeichnungen, Grundrisse, Schnitte (optimalerweise vermaßt)
• Wohn- und Nutzflächenberechnung, Berechnung umbauter Raum oder Berechnung der Bruttogrundfläche
• Mietverträge mit Mieterhöhungsvereinbarungen (falls vorhanden)
• Nicht eingetragene Rechte zugunsten Dritter

Weitere Angaben und Unterlagen sind gegebenenfalls im Einzelfall noch notwendig. Gerne erstellen wir Ihnen nach Absprache auch eine maßgeschneiderte Aufstellung der benötigten Unterlagen für Ihren Bewertungsfall (Selbstverständlich unverbindlich und kostenlos!).

Zögern Sie daher nicht, uns zu kontaktieren. nach oben